みなさん　宅建の勉強は順調ですか?
今５月も終わりかけですが、権利関係から勉強し始めた方はそろそろこの分野が終わるペースで勉強するといいですね。

さて借地借家法、必ず1問か2問出ています。
落とすところではありません。確実に取りましょう。

借地借家法は民法ではなく”借地借家法”です。
つまり登場人物の立場は対等ではありません。

ポイント　「借りている人の立場が守られる法律」→借主に不利な特約は無効となることが多い　です。

ポイント　「正当事由がないと貸主から契約解除ができない」

正当事由とは大きく４~５あるとされていますが

まずは　貸主自身、親戚が使用する必要があることや壊れかけていること　+　立ち退き料等を負担すること

が最低条件となります。これのみでは本当は不足していますが、これがないとただ単に”立ち退き料を支払う”だけでは認められません。

まず借地について

ポイント　「建物を所有するために」土地を借りるときに借地借家法で考える　ことになります。

土地を借りて30台ほど停められる例えば企業の駐車場にする場合は借地借家法ではなく民法上の賃貸借で考えます。

宅建試験でも、民法上の賃貸借か借地借家法かそこを見極めないと正解にたどり着かない問題がよく出ています。

ポイント「木造住宅の寿命は30年くらい」　なので借地借家法上の土地の賃貸の期間は最初が最低30年になっています。

日本の法律は住む家がなくなるのを嫌います。

だから土地所有者が更新をしないといっても裁判所が代わりに許可を与えて建物がある間は借主が住み続けられるように手助けしています。

定期借地権について

上記のことから、建物所有目的で土地を貸すと、半永久的に帰ってこないイメージがありませんか?

だから期間を定めて土地を貸す定期借地権というものがあります。

一般定期借地権は期間50年以上です。長いですね。

借りるほうもためらいます。特に郊外型店舗のコンビニやお弁当屋さん、ドラッグストアなど50年長いと感じると思います。

今の新しい借地借家法を定める際　企業に何年くらい借りたいですか?とアンケートしたところ

20年くらいという回答が最も多かったとのこと。

だから事業用定期借地権は10年以上50年未満の間で決めることが出来ます。貸した土地は更地になって帰ってきます。

公正証書で作らなくてはいけません。

ちなみにこれから後は実務の話ですが、事業用定期借地権で契約したものを借主側から期間満了を待たずに解約したい申し出がありました。解約に際し公証役場になにか届出が必要か確認したところ、特になし、両社の合意のみでOKとのことでした。

当然更地で返還を受けましたが事業用定期借地権の設定は結構手間がかかったのに、中途解約は意外に簡単だなという感想です。

また建物譲渡特約付き借地権は

ポイント　土地を借りてる期間が終わったら建物を買い取ってもらい、その後は賃貸でその家に住み続けることをイメージして作られている

だから　期間は木造住宅の寿命の30年以上で決める　となっています。

その他の細かい要件は問題を解きながら覚えていってくださいね。

次回借家について書きます。

コンフォ宅建講座　講師

大原学園　宅建非常勤講師

LEC 　東京リーガルマインド　企業内研修講師

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不動産コンサルティングマスター楠理英子【宅建合格ラボラトリー】

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