一棟の収益物件を売りに出してるんですけどなかなか売れません
なかなか売れない というのは需要と供給がかみあわないからというのは皆さんよくご存じと思います。
つまり買う人にとって魅力がない
理由は ”収益物件”ですから収支が見合わない ということですね。
１利回りが悪い
２今後のメンテナンスに経費が相当かかりそう
３古い
４入居者の確保が難しそう
などがあると思います。
１利回りが悪い
これは結構投資物件としては致命的だと思います。融資を受ける場合では金利とも比較されます。
売主としては高く売りたい。自分が購入した時や建設した時は〇億かかったんだからこれぐらいの価格で売却して当然だろう。
というお気持ちはわかります。
しかしそれでは買う側は買えません。投資ですから利益が出るものでないと買ってもらえません。
買主が融資利用の時はその辺の審査も厳しくなります。
ただし例外として買主が不動産業者などでどうしてもその土地が欲しいというような場合はトントンぐらいか多少損をしても買ってもらえる時もあります。その場合は私の経験ではほとんどキャッシュですね。
２今後のメンテナンスに経費が相当かかりそう
モノは全て古くなっていきます。当然修理しながら使うことになります。
屋上からの漏水、外壁の爆裂・塗装、エレベーターの入れ替えなど共用部だけでもいろいろあります。
足場をかけるものは費用が結構高いです。エレベーターも３０年くらいで新しいものに入れ替えることが多いです。
現物を見なくても書類だけでいろいろ想像できます。
そうなると利回りに影響するので売却価格を下げてもらわないと買えなくなります。
３古い
ざっくりしてますが重要なファクターです。１２４の原因でもあります。
そして耐用年数以内で融資の返済を行わないと～みたいな条件が提示されたりもします。（場合によります）
築３０年の住居用RC物件なら耐用年数が４７年ですので融資期間も１７年でね。みたいな。
減価償却も４７年で０になりますので築３０年の物件を購入すると１７年しか償却できません。
つまり１７年後からは税金UPとなります。買う側としてはいいことあんまりないね。安いなら買うけどという気持ちになりがちです。
４入居者の確保が難しそう
これは単に田舎にあるとか駅から遠いとかではないです。
田舎でも近隣にあんまりアパートがないとかだと入居者は割と確保できます。また田舎は車社会なので駅から遠くても駐車場が多い方が人気があったりします。
競合する物件が周囲にあるのにそこに比べて外観、居室内、設備、賃料などいろいろな要素で見劣りするとやはり入居者確保は難しくなります。
間取と物件所在地の需要があってない場合もあります。
ファミリーに人気の地域なのに間取りが１Rだったり。そういう場合は思い切って大規模リフォームして間取りを変更すると入居者が集まる場合もありますが、お金がかかるので買う側としては敬遠したくなります。
売主さんは自分が買主になったつもりで価格設定を考え直してみてください。
今まで売れていないならたぶん立場が変われば”この物件、自分なら買わないなぁ”と思うでしょう。
最近は”専任媒介契約を欲しいから”売主さんに最初に相場よりかなり高い売却価格を提示して、専任媒介契約を交わした後に売主さんに値下げ交渉をする不動産業者もいるという話を聞いたことがあります。相場をお知りになられたい方も弊社にお気軽におたずねくださいませ。
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